Simulador de comprar o alquilar vivienda

La forma correcta de usarlo no es mirar solo la cuota de la hipoteca o el alquiler mensual. La comparación útil es: cuánto patrimonio estimado tendrías al final del periodo en cada escenario.

1. Introduce el precio de compra, la entrada que pondrías, el tipo de vivienda y el porcentaje de impuesto aplicable a tu operación. Con eso el simulador estima impuestos y gastos iniciales.
2. Añade la hipoteca: plazo, tipo de interés y gastos anuales de propiedad. Aquí entran IBI, comunidad, seguro y mantenimiento.
3. Define el alquiler comparable, con la renta mensual actual y una subida anual razonable.
4. Prueba varios escenarios de revalorización de la vivienda y rentabilidad de la inversión alternativa. Esos dos supuestos pueden cambiar bastante la respuesta.

El resultado te muestra qué opción deja más patrimonio según esos datos. No decide por ti, pero te ayuda a separar la parte emocional de la parte financiera.

No hay una respuesta universal. Depende de precio de compra, alquiler, tipo de interés, gastos iniciales, revalorización esperada y tiempo que piensas quedarte.

En horizontes cortos, comprar suele salir peor porque empiezas pagando impuestos, notaría, registro, entrada y otros costes que tardas años en recuperar. En horizontes largos, la compra puede ganar peso porque vas amortizando deuda y la vivienda puede revalorizarse.

Alquilar no siempre es peor. Si el alquiler es bajo frente al precio de compra y puedes invertir bien el dinero que no usas como entrada, alquilar puede generar más patrimonio durante muchos años.

Porque comprar no es solo un gasto. Parte de la cuota hipotecaria amortiza capital y aumenta tu participación en la vivienda. Al final puedes tener un activo, una deuda pendiente y quizá una inversión adicional si algunos meses comprar fue más barato que alquilar.

Alquilar, en cambio, no crea propiedad sobre la vivienda, pero libera capital. La entrada y los gastos de compra que no pagas pueden invertirse, y eso también puede generar patrimonio.

Por eso la comparación se cierra con una métrica más completa: patrimonio final comprando frente a patrimonio final alquilando. Mirar solo la cuota mensual suele llevar a conclusiones incompletas.

Para comparar bien, la compra debe incluir más cosas que el precio de la vivienda y la cuota hipotecaria. Los costes iniciales suelen marcar mucho el punto de equilibrio.

• Entrada: normalmente alrededor del 20% del precio si el banco financia el 80%.
• Impuestos de compra: ITP si es segunda mano, IVA y AJD si es obra nueva.
• Gastos de formalización: notaría, registro, gestoría y otros costes asociados.
• Gastos recurrentes: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y posibles derramas.

Si olvidas esos gastos, la compra parece más barata de lo que es. En vivienda, una diferencia pequeña en porcentaje puede convertirse en miles de euros.

No necesariamente. Alquilar es pagar por usar una vivienda sin comprar el activo. Eso tiene un coste, pero también tiene ventajas: menos dinero bloqueado, más flexibilidad y menos responsabilidad sobre mantenimiento, impuestos y reparaciones.

La frase "alquilar es tirar el dinero" ignora una parte importante: al comprar también hay dinero que no vuelve, como intereses, impuestos, gastos de compra, IBI y mantenimiento.

La clave es comparar alternativas reales. Si alquilar te permite invertir una entrada de 50.000 € y además ahorrar cada mes, puede competir muy bien con comprar. Si el alquiler es alto y el precio de compra es razonable, la compra puede ganar.

Como regla práctica, comprar empieza a tener más sentido cuando esperas quedarte bastante tiempo en la vivienda o en una vivienda equivalente. Muchas comparaciones empiezan a mejorar para la compra en horizontes de 7-10 años, pero no es una ley fija.

Si compras y vendes a los 2 o 3 años, los impuestos y gastos iniciales pesan mucho. Necesitas una subida fuerte del precio o un alquiler muy caro para compensarlo.

Si te quedas 15, 20 o 30 años, amortizas más capital, diluyes los gastos iniciales y reduces la incertidumbre de futuras subidas del alquiler. Ahí la compra suele tener más opciones de salir bien.

El simulador permite poner una revalorización negativa para probar un escenario prudente. Si la vivienda cae de valor, el patrimonio final comprando baja porque el activo vale menos, aunque hayas amortizado parte de la hipoteca.

Esto es importante porque comprar concentra mucho dinero en un solo activo: una vivienda concreta, en una zona concreta. Si esa zona pierde demanda, si necesitas vender rápido o si compras demasiado caro, la compra puede tardar mucho más en compensar.

Por eso conviene probar al menos tres escenarios: uno conservador, uno base y uno optimista. Quedarse con una sola revalorización puede darte una falsa sensación de seguridad.

Revisa la simulación cuando cambie de forma relevante alguno de estos datos: tipo hipotecario, precio de la vivienda objetivo, alquiler de referencia, ahorros disponibles o plazo en el que piensas quedarte.

Si estás buscando vivienda activamente, actualizarla cada 3-6 meses ayuda a no decidir con datos desfasados. Los precios, los tipos y los alquileres pueden moverse lo suficiente como para cambiar la conclusión.

También merece la pena recalcular cuando encuentres una vivienda concreta. La comparación genérica sirve para orientarte, pero la decisión real depende de números reales: precio final, hipoteca aprobada, impuesto aplicable, gastos propios de la vivienda y alquiler comparable.

El simulador estima una hipoteca con pagos mensuales y cuota constante mientras no cambie el interés. En la compra suma entrada, el porcentaje de impuesto que introduzcas, otros gastos de compraventa y gastos anuales indicados por ti. En alquiler invierte el capital inicial que no se destina a comprar.

En ambos escenarios, si una opción tiene menor coste mensual que la otra, el modelo invierte esa diferencia a la rentabilidad anual que introduzcas. No incluye gastos extraordinarios, fiscalidad de la inversión, costes de venta futura ni posibles cambios normativos.

Para contrastar la cuota y los gastos de financiación, consulta la información oficial del Banco de España sobre cuota hipotecaria y su guía de gastos asociados a la hipoteca.