Calculadora de rentabilidad de alquiler

La rentabilidad bruta se obtiene dividiendo los ingresos anuales de alquiler entre el precio de compra y multiplicando por 100. La rentabilidad neta descuenta los gastos del inmueble (IBI, comunidad, seguro, suministros y mantenimiento) y los divide entre la inversión total (precio más impuestos de compra y reforma).

La cuota de la hipoteca no es un gasto del inmueble porque incluye devolución de capital: la calculadora la muestra aparte, como flujo de caja mensual.

Al comprar hay que sumar al precio entre un 10% y un 13% en impuestos y gastos: ITP (segunda mano) o IVA (obra nueva), notaría, registro y gestoría. A eso se añade la reforma inicial.

Una vez alquilada, los gastos recurrentes son el IBI, la comunidad, el seguro de hogar y el mantenimiento y reparaciones, que conviene provisionar con un 3-5% del valor de la vivienda al año.

La rentabilidad bruta media en España ronda el 6,5-7,5% en ciudades medianas y el 4-6% en las grandes capitales. La rentabilidad neta, que cuenta todos los gastos, suele estar entre el 3% y el 5%.

Una rentabilidad neta superior al 7% ya es excelente. Conviene compararla con alternativas de bajo riesgo y sin gestión, como depósitos o letras del Tesoro.

El periodo de recuperación o payback es el número de años necesario para recuperar la inversión inicial solo con los beneficios del alquiler. Se calcula dividiendo la inversión total entre el beneficio neto anual.

En España, los periodos habituales oscilan entre 20 y 30 años. Por debajo de 20 años es una inversión excelente; por encima de 30 empieza a ser cuestionable.

La vacancia es uno de los mayores riesgos del alquiler. Durante los meses sin inquilino, los ingresos desaparecen pero los gastos (hipoteca, comunidad, seguro) continúan. Los inversores experimentados asumen una tasa de vacancia del 5-8% anual para sus proyecciones.

Un 8% de vacancia anual puede restar casi un 20% a la rentabilidad neta y alargar el periodo de recuperación en varios años.