Calculadora de rentabilidad de alquiler

La rentabilidad de un alquiler es simplemente cuánto dinero te devuelve tu inversión cada año, expresado en porcentaje.

Existen dos tipos principales:

La rentabilidad bruta es el cálculo más sencillo. Tomas lo que cobras de alquiler al año y lo divides entre lo que te costó comprar el piso. Por ejemplo, si pagas 150.000 euros por una vivienda y la alquilas por 1.200 euros al mes, ingresas 14.400 euros al año. Divide 14.400 entre 150.000 y multiplica por 100. El resultado es 9,6% de rentabilidad bruta.

Pero aquí viene el problema:

Ese cálculo ignora completamente todos los gastos. No cuenta el IBI, ni la comunidad, ni el seguro, ni las reparaciones que vas a tener que hacer. Por eso existe la rentabilidad neta, que es la que realmente importa.

Para calcularla, restas todos los gastos anuales (comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, hipoteca si la tienes) a los ingresos por alquiler. Lo que queda es tu beneficio real. Después divides ese beneficio entre la inversión total que hiciste (precio de compra más impuestos, notaría, reforma inicial) y lo multiplicas por 100.

Siguiendo el ejemplo anterior, si de esos 14.400 euros anuales tienes que pagar 7.990 euros en gastos, te quedan 6.410 euros netos. Si además invertiste 15.000 en impuestos de compra y 8.000 en reforma, tu inversión total fue 173.000 euros. Resultado: 3,71% de rentabilidad neta.

La calculadora hace exactamente este trabajo por ti. Introduces todos los números y te muestra tanto la rentabilidad bruta como la neta, para que veas la diferencia entre la teoría bonita y la realidad con todos los gastos incluidos.

Mucha gente calcula solo el precio de compra y la hipoteca. Error brutal.

Los gastos empiezan antes de tener las llaves en la mano. Al comprar pagas entre un 10% y un 13% adicional en impuestos y gastos: ITP (entre 6% y 10% según la comunidad autónoma), notaría, registro de la propiedad y gestoría. En una vivienda de 150.000 euros, esto son entre 15.000 y 19.500 euros que salen directamente de tu bolsillo.

Luego viene la reforma. Incluso si el piso parece estar bien, casi siempre necesitas invertir algo: pintura, arreglos menores, cambiar electrodomésticos o hacer el lugar más atractivo para alquilar. Cuenta mínimo 5.000-10.000 euros, aunque puede dispararse según el estado.

Una vez que empieces a alquilar, los gastos no paran:

• El IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) lo pagas cada año. Varía mucho según el ayuntamiento, pero puede rondar entre 200 y 600 euros anuales.
• La comunidad de propietarios es mensual y depende del edificio: desde 40 euros en edificios sin ascensor hasta 150 euros o más en zonas con piscina, portero o garaje.
• El seguro de hogar es obligatorio si tienes hipoteca y recomendable siempre: entre 150 y 300 euros al año.

El mantenimiento es el gran olvidado. Hay que asumir que cada año surgirán imprevistos: una avería en la caldera, problemas de humedades, electrodomésticos que se rompen. Reserva al menos un 3-5% del valor de la vivienda al año para esto. En nuestro ejemplo de 150.000 euros, serían unos 500 euros anuales.

Y si compraste con hipoteca, obviamente tienes la cuota mensual, que incluye capital más intereses.

Todos estos números puedes meterlos en la calculadora para ver cuánto te queda realmente cada mes después de pagar todo.

Aquí es donde mucha gente se lleva la primera sorpresa desagradable.

No basta con tener ahorrada la entrada de la hipoteca. Necesitas bastante más.

Si vas a pedir hipoteca, el banco normalmente te financia hasta el 80% del valor de la vivienda (a veces menos si es para inversión). Eso significa que necesitas el 20% de entrada. Para un piso de 150.000 euros, son 30.000 euros.

Pero no termina ahí:

• Encima de esos 30.000 euros, tienes que pagar entre un 10% y 13% adicional en impuestos y gastos de compraventa. Otros 15.000-19.500 euros.
• Después viene la reforma inicial para dejarlo alquilable: mínimo 5.000-8.000 euros más si el piso está decente, pero puede ser mucho más si necesita obra.

Sumando todo, para comprar ese piso de 150.000 euros necesitas tener ahorrados entre 50.000 y 60.000 euros en efectivo. Y eso sin contar con el colchón de seguridad.

Porque aquí viene lo importante:

Nunca, jamás, deberías invertir hasta el último euro que tienes. Necesitas un fondo de emergencia separado. ¿Qué pasa si el inquilino se va y tardas tres meses en encontrar otro? ¿Qué pasa si se rompe la caldera en invierno y cuesta 1.500 euros repararla? ¿Qué pasa si tú mismo tienes un imprevisto personal y necesitas liquidez?

Lo ideal es tener reservados entre 6 y 12 meses de gastos del piso (hipoteca, comunidad, IBI, etc.) como colchón. En nuestro ejemplo, si tus gastos mensuales totales son 800 euros, deberías tener otros 5.000-10.000 euros guardados que no toques.

Total real necesario: entre 55.000 y 70.000 euros para hacer la inversión de forma segura.

Si compras al contado sin hipoteca, obviamente necesitas los 150.000 del precio más los 15.000-20.000 de impuestos y gastos, más la reforma, más el fondo de emergencia. Estamos hablando de 175.000-185.000 euros líquidos.

Esto no lo decides tú. Lo decide el mercado.

Puedes pensar que tu piso vale 1.500 euros al mes porque está reformado y tiene balcón, pero si todos los pisos similares de la zona se alquilan por 1.200, vas a tener el piso vacío durante meses hasta que bajes el precio.

La forma más fiable de saberlo es investigar:

Entra en portales como Idealista, Fotocasa o Pisos.com y busca pisos en alquiler en tu misma zona con características similares: mismo número de habitaciones, metros cuadrados parecidos, estado similar. Anota los precios. Haz una lista de al menos 10-15 pisos comparables y calcula la media. Ese es tu punto de partida.

Pero no te quedes solo con la media. Fíjate en los detalles. ¿Tu piso tiene ascensor y los demás no? Suma 50-100 euros. ¿Tiene plaza de garaje incluida? Otros 80-120 euros. ¿Está completamente reformado mientras que la competencia tiene cocinas de hace 20 años? Puedes permitirte estar un 10-15% por encima de la media.

También influye mucho la ubicación exacta dentro del barrio. Dos calles pueden marcar una diferencia de 200 euros al mes dependiendo de si estás en una zona más tranquila, cerca del metro, o en una calle con mucho ruido.

Aquí está el truco:

No pongas el precio máximo que crees que podrías conseguir. Ponlo ligeramente por debajo de la media del mercado. ¿Por qué? Porque alquilarás más rápido, tendrás más candidatos donde elegir (lo que te permite escoger mejores inquilinos), y reducirás el tiempo de vacancia. Un mes de piso vacío buscando 100 euros más de alquiler te cuesta más que cobrar esos 100 euros menos durante todo el año.

Puedes usar ese precio estimado en la calculadora para ver si los números te salen rentables antes de comprometerte con la compra.

Aquí es donde la fantasía choca con la realidad.

Si alquilas un piso por 1.200 euros al mes, no te quedan 1.200 euros de beneficio. Ni de lejos.

Vamos con un ejemplo real usando números de la calculadora:

Imagina que alquilas por 1.200 euros mensuales. Eso son 14.400 euros al año en ingresos brutos. Suena bien, ¿verdad? Ahora empezamos a restar.

• Cuota de hipoteca: 520 euros al mes son 6.240 euros al año.
• Comunidad de propietores: 60 euros mensuales, 720 euros anuales.
• IBI: 350 euros al año.
• Seguro de hogar: 180 euros.
• Mantenimiento y reparaciones: 500 euros anuales de media.

Sumando todos los gastos llegamos a 7.990 euros al año. Restamos eso a los 14.400 euros de ingresos y nos quedan 6.410 euros netos anuales.

Dividido entre 12 meses son 534 euros al mes de beneficio real.

Esa es la cifra que importa. No los 1.200 que cobras, sino los 534 que realmente te quedan después de pagar absolutamente todo.

Y ojo, esto asume que:

• El piso está alquilado los 12 meses del año sin ningún periodo vacío.
• No hay ninguna reparación extraordinaria (se rompe la lavadora, hay una gotera, se estropea el termo).
• El inquilino paga siempre puntual y no tienes que perseguirle ni iniciar procesos legales.

En la práctica, tu beneficio mensual real suele ser algo menor porque siempre surgen imprevistos. Por eso es tan importante hacer estos números antes de comprar. Mucha gente se imagina quedándose con casi todo el alquiler cada mes y luego se encuentra con una realidad muy diferente.

La calculadora te muestra exactamente este desglose. Introduces tus ingresos y todos tus gastos, y te dice cuánto te queda realmente en el bolsillo cada mes.

Depende de si hablamos de rentabilidad bruta o neta, y aquí es donde mucha gente se confunde.

Cuando ves anuncios o artículos hablando de rentabilidades del 7% u 8%, casi siempre se refieren a la rentabilidad bruta, que no cuenta ningún gasto. Es el cálculo bonito que queda bien en el papel pero que no refleja la realidad.

La rentabilidad bruta actual en España ronda entre el 6,5% y el 7,5% en la mayoría de ciudades medianas y zonas menos saturadas. En grandes ciudades como Madrid o Barcelona, especialmente en zonas céntricas, suele estar entre el 4% y el 6%. En pueblos o zonas con menos demanda puede llegar al 8-9%, pero cuidado: rentabilidad alta muchas veces significa que el piso cuesta poco porque hay poca demanda o riesgo de quedarse vacío.

Pero la que realmente importa es la rentabilidad neta:

Esta cuenta todos los gastos reales: hipoteca, comunidad, IBI, seguro, mantenimiento. Es la rentabilidad de verdad, la que te dice cuánto ganas sobre lo que invertiste después de pagar todo.

Aquí los números son mucho más modestos. Una rentabilidad neta del 3-5% ya se considera razonable hoy en día. Entre el 5% y el 7% es buena. Por encima del 7% neto, estás en territorio excelente, aunque puede indicar que hay algún riesgo oculto (zona complicada, piso que necesitará mucha inversión en mantenimiento, etc.).

¿Por qué tan baja?

Porque los precios de compra de vivienda han subido muchísimo en los últimos años, mientras que los alquileres no han crecido al mismo ritmo. Eso comprime la rentabilidad. Además, los tipos de interés han subido, lo que encarece las hipotecas y reduce aún más el beneficio neto.

Para poner esto en perspectiva: un depósito bancario seguro hoy en día te da entre el 2,5% y el 3,5% sin ningún esfuerzo ni riesgo. Si tu rentabilidad neta de alquiler está por debajo de eso, probablemente no merece la pena el trabajo y el riesgo que conlleva ser casero.

La calculadora te muestra ambas rentabilidades, la bruta y la neta, para que no te quedes solo con el número bonito y veas la realidad completa.

Esta es la pregunta que separa las buenas inversiones de las mediocres.

El tiempo de recuperación (también llamado "payback" o retorno de la inversión) te dice cuántos años tardarás en recuperar todo el dinero que pusiste inicialmente, solo con los beneficios del alquiler.

Con los números del ejemplo de la calculadora:

Inversión total: 173.000 euros (150.000 de compra + 15.000 de impuestos y gastos + 8.000 de reforma). Beneficio neto anual: 6.410 euros.

Divides 173.000 entre 6.410 y te salen 27 años.

Veintisiete años para recuperar tu dinero.

Eso significa que durante 27 años estás cobrando alquiler solo para amortizar lo que invertiste. A partir del año 28, todo lo que cobres es ganancia pura (bueno, menos los gastos recurrentes). Y eso asumiendo que el piso nunca se queda vacío, que no hay grandes averías, y que todo va sobre ruedas.

¿Es mucho o es poco?

Depende. Si lo comparas con otras inversiones, es bastante lento. Pero hay que considerar dos cosas importantes:

Primero, durante esos 27 años tú no estás pagando la inversión de tu bolsillo. Es el inquilino quien está pagándola con su alquiler. Tú solo pusiste el dinero inicial y luego el piso se paga solo.

Segundo, al final de esos 27 años no solo has recuperado tu dinero, sino que tienes un activo físico que vale 150.000 euros (o probablemente más si la vivienda se ha revalorizado). Ese piso es tuyo, y puedes venderlo, seguir alquilándolo, o dejárselo a tus hijos.

Aquí está la clave:

Los periodos de recuperación más habituales en España hoy en día están entre 20 y 30 años para inversiones con hipoteca. Si consigues recuperar en menos de 20 años, es una inversión excelente. Entre 20 y 25 años, está bien. Entre 25 y 30, es aceptable pero justa. Más de 30 años, empieza a ser cuestionable si merece la pena.

Si compras al contado sin hipoteca, el periodo puede reducirse a 15-20 años, pero claro, estás inmovilizando una cantidad enorme de dinero de golpe.

La calculadora te muestra este dato automáticamente para que puedas decidir si el plazo encaja con tus objetivos.

No hay una respuesta universal. Depende de tu situación, pero vamos a ver las dos opciones con claridad.

Comprar al contado tiene una ventaja brutal: no pagas intereses. Todo el alquiler que cobras, después de quitar gastos como comunidad, IBI y mantenimiento, es beneficio neto. Tu rentabilidad será mayor y recuperarás la inversión más rápido.

Siguiendo nuestro ejemplo, si compras el piso de 150.000 euros al contado, te ahorras los 6.240 euros anuales de hipoteca. Tu beneficio neto pasa de 6.410 a 12.650 euros al año. La rentabilidad neta sube del 3,71% al 7,31%. El periodo de recuperación baja de 27 años a unos 14 años. Números mucho más atractivos.

Pero hay un problema:

Estás poniendo 173.000 euros de golpe en un solo activo. Ese dinero está completamente inmovilizado. No puedes usarlo para emergencias, no puedes invertirlo en otra cosa, no tienes liquidez. Si surge una oportunidad mejor o necesitas dinero urgente, vender un piso lleva meses.

Comprar con hipoteca tiene el efecto contrario. Pagas intereses al banco, lo que reduce tu rentabilidad neta considerablemente. En el ejemplo, la rentabilidad baja al 3,71% y tardas 27 años en recuperar la inversión.

Pero aquí está el truco:

Solo necesitas poner 50.000-60.000 euros iniciales en lugar de 173.000. El resto lo pone el banco. Eso te deja otros 110.000-120.000 euros líquidos que puedes usar para otras inversiones, emergencias, o incluso comprar un segundo piso con otra hipoteca y multiplicar tu inversión.

Este concepto se llama apalancamiento financiero. Usas dinero prestado para amplificar tu capacidad de inversión. En lugar de un piso al contado, podrías tener dos o tres con hipoteca, multiplicando tu patrimonio total aunque cada uno individualmente tenga menor rentabilidad.

Además, la cuota de la hipoteca la paga en gran medida el inquilino. Tú pones el capital inicial, pero luego es el alquiler quien va amortizando la deuda mes a mes.

¿Entonces qué opción es mejor?

Si tienes el dinero parado sin uso y no lo necesitas para nada más, comprar al contado da mejor rentabilidad directa. Si prefieres mantener liquidez, diversificar inversiones o aprovechar el apalancamiento para crecer más rápido, la hipoteca es mejor opción aunque restes rentabilidad.

En la calculadora puedes alternar entre las dos opciones (marcando "sí" o "no" en hipoteca) y ver cómo cambian todos los números para tomar la decisión con datos reales.

Esto es lo que destroza las cuentas perfectas de muchos inversores novatos.

Todo el mundo hace los cálculos asumiendo que el piso estará alquilado 12 meses al año, todos los años, sin excepción. La realidad es muy distinta.

Los inquilinos se van. Encuentran otro trabajo en otra ciudad, deciden comprarse su propia casa, se separan, o simplemente quieren cambiar de zona. Cuando eso ocurre, tú te quedas sin ingresos, pero los gastos no desaparecen. Sigues pagando la hipoteca, la comunidad, el IBI, el seguro, el mantenimiento.

Pongamos números concretos:

En nuestro ejemplo, cobras 1.200 euros de alquiler y pagas 666 euros mensuales en gastos (hipoteca + comunidad + parte proporcional de IBI, seguro y mantenimiento). Te quedan 534 euros de beneficio al mes.

Ahora imagina que el inquilino se va y tardas tres meses en encontrar otro. Durante esos tres meses pierdes 3.600 euros de ingresos (1.200 × 3), pero sigues pagando 2.000 euros de gastos (666 × 3). Total: te cuesta 5.600 euros de golpe.

Esos 5.600 euros se comen más de 10 meses de beneficios (534 euros mensuales). Básicamente, un trimestre vacío te borra casi un año entero de ganancias.

Aquí está el problema:

La vacancia no es una posibilidad remota. Es algo que va a pasar. Quizás no cada año, pero cada 3-4 años es razonable esperar que el piso se quede vacío unos meses.

Los inversores experimentados cuentan con una tasa de vacancia del 5-8% anual. Eso significa asumir que de cada 12 meses, el piso estará vacío entre medio mes y un mes de media. Puede que un año no pase nada y otro año se quede vacío tres meses, pero promediando en el largo plazo, ese porcentaje es realista.

Si aplicamos un 8% de vacancia a nuestro ejemplo, en lugar de cobrar 14.400 euros anuales, cobras 13.250 euros (restando casi un mes). Tu beneficio neto baja de 6.410 a 5.260 euros al año. La rentabilidad cae del 3,71% al 3,04%. Y el periodo de recuperación aumenta de 27 años a 33 años.

Por eso es tan importante tener un fondo de emergencia que cubra varios meses de gastos. No es alarmismo, es planificación sensata.

Depende de con qué lo compares y qué valores tú más: rentabilidad pura, seguridad, esfuerzo o liquidez.

Vamos a poner sobre la mesa las alternativas más comunes:

Un depósito bancario hoy en día te da entre el 2,5% y el 3,5% anual sin riesgo, sin esfuerzo, sin preocupaciones. Metes el dinero, te olvidas, y al cabo del año cobras tus intereses. Totalmente líquido: si necesitas el dinero, lo sacas (aunque pierdas algo de interés si rompes el plazo). Comparado con una rentabilidad neta de alquiler del 3,71%, casi empata, pero sin ninguna de las complicaciones de tener inquilinos.

Los fondos indexados de bolsa global han dado históricamente un 7-8% anual de rentabilidad media en plazos largos (20-30 años). Eso es el doble que nuestro alquiler del ejemplo. Además, son totalmente líquidos: vendes en cualquier momento. No tienes que gestionar nada, no hay inquilinos, no hay averías. Eso sí, la bolsa tiene volatilidad: unos años ganas un 15%, otros pierdes un 10%. A largo plazo sube, pero hay que saber aguantar las caídas.

Entonces, ¿por qué invertir en alquiler?

Porque tiene ventajas que los números puros no reflejan. Primero, es un activo físico tangible. Puedes verlo, tocarlo, sabes exactamente qué tienes. Muchas personas se sienten más seguras con un piso que con acciones en una pantalla. Segundo, el alquiler te genera ingresos pasivos mensuales constantes. Cada mes entra dinero, lo que da tranquilidad psicológica. Con fondos indexados solo ves ganancias si vendes o cobras dividendos puntuales.

Tercero, si usas hipoteca, te beneficias del apalancamiento: pones 50.000 euros pero controlas un activo de 150.000. En bolsa, si inviertes 50.000, tienes 50.000. Con el alquiler, ese piso puede revalorizarse (además de darte rentas), multiplicando tu ganancia real. Si el piso sube un 20% en 10 años, ganas 30.000 euros de revalorización sobre una inversión inicial de solo 50.000.

Cuarto, es una inversión que se paga sola. El inquilino va amortizando la hipoteca mes a mes. No sacas dinero de tu bolsillo cada mes; al contrario, te ingresa. Con otras inversiones tú tienes que aportar capital activamente.

Ahora, los contras:

Es muchísimo más trabajo. Tienes que buscar inquilinos, gestionar problemas, hacer reparaciones, lidiar con impagos potenciales. Es totalmente ilíquido: si necesitas el dinero, vender lleva meses. Hay costes de entrada altísimos (impuestos, notaría, reforma) que no tienes en otras inversiones. Y la fiscalidad es más compleja.

Resumiendo:

Si valoras simplicidad, liquidez y no quieres complicaciones, depósitos o fondos indexados son mejores. Si buscas construir patrimonio tangible a largo plazo, aprovechando apalancamiento y no te importa el esfuerzo de gestionar, el alquiler tiene sentido. No es mejor ni peor. Es diferente, con pros y contras muy distintos.