Simulador de Impuestos por Venta de Vivienda

Cuando vendes tu casa, Hacienda te está esperando con la mano extendida. No es que quieran fastidiarte, simplemente ven la operación como un incremento de patrimonio y quieren su parte.

Los dos impuestos principales son:

• El IRPF, que pagas en tu declaración de la renta del año siguiente a la venta. Este impuesto va sobre la ganancia que obtienes, es decir, la diferencia entre lo que pagaste por la vivienda y lo que recibes al venderla. Los porcentajes van desde el 19% hasta el 28%, dependiendo de cuánto hayas ganado.
• Y luego está la plusvalía municipal, que es un impuesto local que pagas al ayuntamiento. Este lo tienes que abonar en un plazo de 30 días desde la firma de la compraventa. La plusvalía se calcula sobre el aumento del valor del terreno desde que compraste hasta que vendes.

Aquí está el truco:

No todo el mundo paga ambos impuestos. Si vendes con pérdidas, no pagas IRPF. Si el terreno no ha subido de valor, no pagas plusvalía. Y si cumples ciertos requisitos, como ser mayor de 65 años o reinvertir en otra vivienda habitual, puedes quedar exento del IRPF completamente.

Si quieres hacerte una idea de cuánto te va a tocar pagar antes de vender, puedes usar el simulador que tienes justo aquí arriba. Solo necesitas el precio de compra, el precio de venta, los años que has tenido la propiedad y marcar si es tu vivienda habitual o no. En segundos ves cuánto se llevaría Hacienda y cuánto te quedarías tú.

La fórmula parece sencilla: lo que recibes menos lo que pagaste. Pero la realidad tiene más matices.

La ganancia patrimonial no es simplemente "precio de venta menos precio de compra". Puedes restar un montón de gastos que tuviste tanto al comprar como al vender.

Cuando compraste, pagaste notaría, registro, gestoría, impuestos como el ITP o el IVA si era nueva. Todo eso se suma al precio de compra. ¿Hiciste reformas importantes? También cuentan. Ojo, no vale esa mano de pintura que le diste un fin de semana. Hablamos de reformas con factura: cambiar la cocina completa, arreglar humedades estructurales, instalar calefacción. Si lo tienes documentado, baja la ganancia.

Al vender también hay gastos. Si contrataste una inmobiliaria, su comisión se resta del precio de venta. Los gastos de notaría para cancelar la hipoteca también. Incluso la plusvalía municipal que pagas al ayuntamiento se puede descontar.

Entonces la fórmula real sería:

Precio de venta menos (comisiones + plusvalía + cancelación hipoteca) menos Precio de compra más (notaría + registro + impuestos + reformas con factura) = Ganancia patrimonial.

Por ejemplo, compraste por 180.000 euros, pagaste 10.000 euros en gastos de compra e hiciste reformas por 15.000 euros. Tu "valor de adquisición" es 205.000 euros. Vendes por 250.000 euros y pagas 7.500 euros en comisiones y plusvalía. Tu "valor de transmisión" es 242.500 euros. Ganancia: 37.500 euros. Sobre eso calculas el IRPF.

Si usas la calculadora de arriba, ella hace estos cálculos por ti. Aunque ten en cuenta que es orientativa, porque no contempla absolutamente todos los gastos posibles.

La diferencia es enorme. Es como vender tu coche personal versus vender un coche de empresa. Hacienda no los trata igual.

Vivienda habitual es aquella donde has vivido de forma continuada almenos tres años. No basta con estar empadronado. Tienes que haber vivido ahí de verdad. Y tiene que ser la única que consideras habitual en ese momento.

La ventaja fiscal más grande es que puedes quedar exento de pagar IRPF si reinviertes el dinero en comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años. O si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, directamente no pagas nada de IRPF por la ganancia.

Con una segunda residencia no hay contemplaciones. Vendiste el apartamento de la playa que usabas en verano? Pagas IRPF sobre la ganancia. Sin excepciones. No importa que compres otro piso de vacaciones con ese dinero.

Importante:

Si tu vivienda habitual la has tenido alquilada justo antes de vender, pierdes ese estatus. Ya no cuenta como habitual y pierdes las exenciones. Para que se considere habitual, debe serlo en el momento de la venta o haberlo sido en cualquier momento de los dos años anteriores.

Por eso en el simulador que ves arriba, una de las preguntas clave es si tu vivienda es habitual o no. Marca mal esa casilla y el cálculo será completamente diferente.

Siempre. Incluso si no has ganado ni un euro.

Mucha gente piensa que si vende con pérdidas no tiene que declarar nada. Error. Hacienda quiere saber de todas las transmisiones de inmuebles, ganes o pierdas.

La venta se declara en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales de tu IRPF. Si has obtenido beneficio, pagas impuestos. Si has perdido dinero, no pagas nada pero declaras la pérdida. ¿Por qué? Porque esa pérdida se puede compensar con otras ganancias que tengas ese año o en los cuatro años siguientes.

Imagina que vendiste tu piso con una pérdida de 20.000 euros. No pagas IRPF por esa operación. Pero al año siguiente vendes unas acciones y ganas 15.000 euros. Puedes compensar ambas cosas y reducir los impuestos que pagarías por las acciones.

La declaración se hace en la renta del año siguiente a la venta. Es decir, si vendiste en 2024, lo declaras en la campaña de la renta de 2025.

¿Y si cumples los requisitos para estar exento?

También lo tienes que declarar. Marcas que te acoges a la exención por reinversión o por ser mayor de 65 años, pero la operación aparece en tu declaración. Hacienda necesita verificar que cumples los requisitos.

La plusvalía municipal tiene uno de los peores nombres del mundo fiscal. Técnicamente se llama "Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana". Ya ves por qué todo el mundo le dice plusvalía.

Este impuesto lo cobra el ayuntamiento y grava el aumento de valor que ha tenido el terreno donde está tu vivienda desde que la compraste hasta que la vendes. No la construcción. Solo el suelo.

Aquí viene lo importante:

Solo se paga si realmente ha habido un incremento de valor. Si compraste por 200.000 euros y vendes por 180.000 euros, no hay incremento. No pagas plusvalía. Esto cambió hace unos años después de que el Tribunal Constitucional dijera que no tenía sentido cobrar un impuesto sobre una ganancia que no existe.

El cálculo lo hace el ayuntamiento basándose en el valor catastral del suelo y los años que has sido propietario. Cada ayuntamiento tiene su propia tarifa, así que la plusvalía por el mismo piso puede ser muy diferente en Madrid que en Barcelona o en un pueblo pequeño.

¿Cuándo se paga?

Tienes 30 días desde la firma de la escritura de compraventa para presentar el impuesto y pagarlo. No lo confundas con el IRPF, que se paga al año siguiente en tu declaración de la renta.

¿Quién lo paga?

Por ley, el vendedor. Aunque en la escritura se puede pactar que lo pague el comprador, no es lo habitual.

Si usas el simulador de arriba, verás una estimación de la plusvalía municipal junto con el IRPF, para que sepas el total de impuestos que te va a tocar pagar.

El IRPF es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En cristiano: el impuesto que pagas sobre todo lo que ganas en un año, incluida la ganancia por vender tu casa.

Cuando vendes una vivienda y ganas dinero con la operación, Hacienda considera que has tenido un "incremento patrimonial". Has aumentado tu patrimonio. Y sobre ese aumento, pagas impuestos.

Los porcentajes funcionan por tramos. No es un porcentaje fijo, sino que va subiendo según la cantidad que hayas ganado. Para 2025, los tramos son: Hasta 6.000 euros de ganancia, pagas el 19%. De 6.000 a 50.000 euros, el 21%. De 50.000 a 200.000 euros, el 23%. De 200.000 a 300.000 euros, el 27%. Y más de 300.000 euros, el 28%.

Pongamos que ganaste 70.000 euros. Los primeros 6.000 euros tributan al 19%, los siguientes 44.000 euros al 21%, y los últimos 20.000 euros al 23%. Al final pagas unos 13.740 euros de IRPF.

Pero no todo el mundo paga:

• Si tu vivienda es habitual y reinviertes el dinero en comprar otra en un plazo de dos años, exento.
• Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, exento.
• Si vendes con pérdidas, no hay ganancia y no pagas.

Este impuesto se paga en tu declaración de la renta del año siguiente a la venta. No es algo que pagues en el momento de la escritura.

Cada factura que guardaste durante todos estos años puede valer oro ahora.

Los gastos que puedes restar se dividen en dos grupos: los que tuviste al comprar y los que tienes al vender.

Cuando compraste la vivienda, pagaste notaría, registro de la propiedad, gestoría, el ITP si era de segunda mano o el IVA si era nueva. Todo eso se suma al precio de compra, lo que reduce la ganancia patrimonial y por tanto los impuestos que pagas.

Las reformas importantes también cuentan. Ojo, no vale cualquier cosa. Tiene que ser una mejora significativa: cambiar la instalación eléctrica completa, reformar el baño entero, instalar aire acondicionado central, hacer una ampliación. Y tienes que tener las facturas. Sin factura, Hacienda no te deja deducir nada.

Al vender también hay gastos deducibles. Si contrataste una agencia inmobiliaria, su comisión la restas del precio de venta. Los gastos de cancelar la hipoteca en el registro también. Incluso la plusvalía municipal que pagas al ayuntamiento se puede descontar.

Lo que NO puedes deducir:

Los intereses de la hipoteca. Mucha gente se confunde con esto. Puedes deducir el capital pendiente que cancelas, pero no los intereses que has ido pagando todos estos años. Tampoco puedes deducir gastos de mantenimiento normales como pintar o arreglar una gotera.

La clave está en guardar absolutamente todas las facturas desde el día que compraste. Un gasto de 10.000 euros en reformas puede ahorrarte 2.000 euros en impuestos.

Sí, pero no es automático. Tienes que cumplir una serie de requisitos muy específicos.

La exención por reinversión funciona solo si ambas viviendas son habituales. La que vendes tiene que haber sido tu vivienda habitual, y la que compras tiene que pasar a serlo.

Esto es lo que tienes que cumplir:

1. Haber vivido en la vivienda que vendes al menos tres años de forma continuada.
2. Reinvertir todo el dinero que obtienes de la venta en la nueva vivienda. Si solo reinviertes una parte, la exención es proporcional.
3. Comprar la nueva vivienda en un plazo máximo de dos años. Pueden ser dos años antes o dos años después de la venta.
4. Vivir en la nueva vivienda como habitual en los siguientes 12 meses desde que la compres.

Un matiz importante:

Si tienes una hipoteca pendiente en la vivienda que vendes, no hace falta que reinviertas absolutamente todo el precio de venta. Lo que cuenta como "importe a reinvertir" es el precio de venta menos la deuda hipotecaria que cancelas.

Por ejemplo, vendes por 250.000 euros pero debes 80.000 euros de hipoteca. Te quedan 170.000 euros limpios. Si compras otra vivienda habitual por 170.000 euros o más en el plazo de dos años, estás exento completamente del IRPF.

Si no cumples alguno de estos requisitos o no reinviertes todo,Hacienda te reclamará los impuestos con intereses. Por eso es fundamental que en tu declaración de la renta indiques que tienes intención de reinvertir, aunque todavía no hayas comprado la nueva vivienda.

Dos años. Ni uno más.

Pero aquí viene la parte buena: pueden ser dos años antes o dos años después de la venta. La ley te da flexibilidad para que hagas las cosas en el orden que te convenga.

Imagina que compraste tu nueva vivienda habitual en enero de 2024. Tienes hasta enero de 2026 para vender la antigua y seguir teniendo derecho a la exención. O al revés: vendes en enero de 2024 y tienes hasta enero de 2026 para comprar la nueva.

La fecha que cuenta es la de la firma de la escritura pública, no la del contrato de arras ni la de la reserva. Esto es importante porque mucha gente piensa que firmando un contrato de arras ya está dentro del plazo, y no es así.

¿Y si estás comprando una vivienda sobre plano que todavía no está construida?

También puedes acogerte a la exención, pero con dos condiciones: tienes que empezar a hacer los pagos dentro del plazo de dos años, y la construcción tiene que terminarse en un máximo de cuatro años desde que empezaste a pagar.

Un error común:

Pensar que puedes ir alargando el plazo indefinidamente. Si indicas en tu declaración de la renta que vas a reinvertir pero no lo haces en los dos años, Hacienda te reclama los impuestos que no pagaste más los intereses de demora. No hay prórroga ni segunda oportunidad.

Por eso, si estás pensando en vender tu vivienda habitual y tienes dudas sobre si vas a comprar otra, calcula bien los tiempos. Usa el simulador de arriba para ver cuánto te ahorrarías con la exención versus pagar directamente el IRPF.

Sí, y es de las mejores ventajas fiscales que existen en España.

Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, estáscompletamente exento de pagar IRPF por la ganancia. No importa cuánto hayas ganado. Pueden ser 50.000 euros o 300.000 euros. Cero impuestos.

La condición es que sea tu vivienda habitual. Eso significa que has vivido en ella de forma continuada durante al menos tres años. Si vendes un piso que tenías alquilado o tu segunda residencia en la playa, no hay exención. Pagas IRPF como cualquier otra persona.

Lo mejor es que no tienes que reinvertir el dinero en nada. Puedes hacer lo que quieras con él: regalárselo a tus hijos, meterlo en un depósito, irte de viaje. Es tuyo sin condiciones.

¿Y la plusvalía municipal?

Esa sí la tienes que pagar. La exención solo aplica al IRPF. El ayuntamiento sigue queriendo su parte.

Hay otro caso especial: si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual para irte a una residencia de ancianos, también estás exento. Incluso aunque la vivienda la tengas alquilada hasta el momento de la venta.

Esta medida existe porque el Estado entiende que a partir de cierta edad, vender tu casa suele ser por necesidad más que por inversión. Puede ser para pagar una residencia, para mudarte con la familia, o simplemente porque ya no puedes mantenerla.

Si estás cerca de cumplir 65 años y piensas vender, puede merecer la pena esperar un poco. La diferencia en impuestos puede ser de decenas de miles de euros.

Si vendes con pérdidas, no pagas IRPF. Pero no te vas de vacío.

Esa pérdida se puede compensar con otras ganancias que tengas, lo que te puede ahorrar impuestos en otras operaciones.

Pongamos que compraste tu piso por 220.000 euros y lo vendes por 190.000 euros. Has perdido 30.000 euros. En el IRPF, esto se declara como una pérdida patrimonial. No pagas nada por esta operación, pero puedes usar esa pérdida para compensar ganancias de ese mismo año o de los cuatro años siguientes.

Por ejemplo, al año siguiente vendes unas acciones y ganas 15.000 euros. Normalmente pagarías impuestos sobre esos 15.000 euros. Pero como tienes una pérdida de 30.000 euros del piso, compensas y reduces tu ganancia a cero. No pagas impuestos por las acciones.

La plusvalía municipal tampoco la pagas si no ha habido incremento de valor del terreno. Si el suelo no ha subido de precio, el ayuntamiento no puede cobrarte nada.

Importante:

Aunque no pagues impuestos, tienes que declarar la venta en tu renta. Hacienda necesita tener constancia de la operación y de la pérdida para que puedas compensarla en el futuro.

Un error que comete mucha gente es no declarar las pérdidas pensando que como no hay ganancia no hace falta. Y luego se pierden la oportunidad de compensar con otras ganancias.

Si quieres ver si tu venta va a resultar en ganancia o pérdida, puedes usar el simulador de arriba. Solo necesitas poner el precio de compra y el precio de venta estimado. Te dirá al instante si vas a tener que pagar impuestos o si por el contrario tendrás una pérdida que compensar.