¿Cuánto dinero necesito ganar para poder comprar una vivienda?
No hay una cifra mágica, pero sí una regla que usan los bancos como referencia: la cuota mensual de la hipoteca no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos. A partir de ahí puedes hacer el cálculo al revés.
Si ganas 2.000 € netos al mes, el banco va a mirar que tu hipoteca no te cueste más de 600-700 € mensuales. Con ese techo, y dependiendo del tipo de interés y el plazo, accedes a una hipoteca de un importe determinado, y eso marca el precio máximo de vivienda que puedes buscar.
Pero hay un problema: los ingresos no son lo único que cuenta. Si ya tienes deudas, el banco las descuenta de ese 30-35%. Si pagas 300 € al mes de coche, te quedan 300-400 € disponibles para hipoteca. Y eso cambia mucho las cosas.
La calculadora hace exactamente ese ejercicio: metes tus ingresos, tus deudas y tus ahorros, y te dice el precio máximo de vivienda que encaja con tu situación real, no con la ideal.
¿Qué porcentaje de mis ingresos debería destinar a la hipoteca?
El límite que se usa habitualmente es el 30-35% de los ingresos netos mensuales. Los bancos lo aplican para calcular cuánto pueden prestarte, y es una referencia razonable para no ahogarte a final de mes.
La verdad es:
Por encima del 35% ya empiezas a notar la presión. Cualquier imprevisto, una derrama, un mes con gasto extra, y el margen desaparece. Vivir con la hipoteca ajustada al límite no es agradable.
Lo ideal es apuntar a estar por debajo del 30%. Así tienes colchón para ahorrar algo, para imprevistos y para no sentir que toda tu vida laboral va a pagar el piso.
Ese porcentaje incluye solo la hipoteca, no los gastos de comunidad, el IBI ni el seguro del hogar, que también son fijos cada mes. Si los sumas, el coste real de tener una vivienda es mayor que la cuota.
¿Cuántos ahorros necesito tener antes de pedir una hipoteca?
Como mínimo, el 20% del precio de la vivienda. Los bancos en España suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación, así que el 20% restante tienes que ponerlo tú. Eso es la entrada.
Pero el 20% no es suficiente para llegar al día de la firma.
Aquí está el truco:
A ese 20% hay que sumarle los gastos de compra, que en España rondan el 10-12% del precio dependiendo de la comunidad autónoma y de si la vivienda es nueva o de segunda mano. Impuesto de transmisiones o IVA, notaría, registro, gestoría... todo eso se paga antes o durante la firma, y no entra en la hipoteca.
En la práctica, necesitas tener ahorrado cerca del 30% del precio de la vivienda para poder comprar con tranquilidad. Si el piso vale 200.000 €, estamos hablando de unos 60.000 € entre entrada y gastos.
Además, lo razonable es no quedarte sin un euro después de comprar. Tener un colchón de 3-6 meses de gastos guardado es la diferencia entre dormir tranquilo y vivir con el agua al cuello.
¿Cuánto suele financiar el banco al pedir una hipoteca en España?
El estándar es el 80% del valor de tasación de la vivienda. No del precio que tú pagues, sino del valor que el tasador oficial le asigne. Si el banco tasa la vivienda por debajo del precio de compra, financian el 80% del valor tasado, que puede ser menos de lo que esperabas.
Para primeras viviendas o perfiles jóvenes existe la posibilidad de llegar al 90% o incluso al 100% en algunos casos, pero no es lo habitual y suele requerir condiciones muy concretas o avales.
El banco también evalúa tu perfil antes de decidir cuánto te presta. Estabilidad laboral, historial crediticio, nivel de endeudamiento... todo cuenta. Dos personas con el mismo sueldo pueden recibir ofertas distintas.
Lo que sí es fijo: el 20% restante lo pones tú, más los gastos de compra. El banco no te financia los impuestos ni la notaría.
¿Qué gastos adicionales debo tener en cuenta además del precio de la casa?
Los gastos de compra en España suelen estar entre el 10% y el 12% del precio de la vivienda, y hay que tenerlos muy en cuenta porque no entran en la hipoteca.
Si la vivienda es de segunda mano, el gasto principal es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que varía por comunidad autónoma pero suele estar entre el 6% y el 10%. Si es nueva, pagas IVA (10% en general) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
A eso súmale los gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría. En conjunto, suelen sumar entre 1.500 € y 3.000 € dependiendo del precio de la vivienda.
Y una vez que ya eres propietario, hay gastos recurrentes que mucha gente no calcula bien antes de comprar: el IBI, la comunidad de propietarios, el seguro de hogar (que el banco suele exigir), y el seguro de vida si lo vinculan a la hipoteca.
La calculadora tiene en cuenta los impuestos y gastos de compra según la comunidad autónoma que selecciones y si la vivienda es nueva o de segunda mano, así que el precio máximo que te muestra ya refleja todo eso.
¿Los gastos de notaría e impuestos se incluyen en la hipoteca o los tengo que pagar aparte?
Los tienes que pagar aparte, con tu propio dinero, antes o en el momento de la firma. El banco no te los financia.
Esto sorprende a mucha gente. Ven que el banco les da el 80% del precio y asumen que el resto lo ponen ellos más los papeleos, pero no es así. La hipoteca cubre el precio de la vivienda hasta ese 80%. Los gastos de compra van por tu cuenta, y hay que tenerlos ahorrados antes de firmar.
Dependiendo de la comunidad autónoma y del tipo de vivienda, esos gastos pueden representar entre un 10% y un 12% del precio. En una vivienda de 150.000 €, hablamos de entre 15.000 € y 18.000 € que necesitas tener disponibles además de la entrada.
La notaría y el registro son los menores. Lo que más peso tiene es el impuesto: IVA si es vivienda nueva, Transmisiones Patrimoniales si es de segunda mano.
¿Cómo afectan mis deudas actuales a lo que el banco me puede prestar?
El banco mira cuánto pagas al mes en total por todas tus deudas, y a partir de ahí calcula cuánto margen te queda para pagar una hipoteca.
Si ganas 2.500 € netos al mes y pagas 500 € entre coche y tarjetas, el banco no te permite destinar el 35% de tus ingresos a hipoteca. Lo que aplica es: el total de deudas más hipoteca no puede superar ese 30-35%. Así que de 875 € máximos, le restas los 500 que ya tienes comprometidos. Te quedan unos 375 € disponibles para hipoteca.
Eso reduce de forma muy significativa el importe que te pueden prestar, y por tanto el precio de vivienda al que puedes acceder.
Esto es importante:
No es solo el importe de las deudas lo que cuenta, sino la cuota mensual. Un préstamo de 20.000 € a cuota baja tiene menos impacto que uno de 10.000 € con cuota alta.
La calculadora tiene un campo específico para esto. Si introduces tus deudas actuales, verás directamente cómo cambia el precio máximo al que puedes aspirar.
¿Puedo comprar una casa si tengo un contrato temporal o llevo poco tiempo trabajando?
Puedes intentarlo, pero va a ser más difícil. Los bancos valoran mucho la estabilidad laboral porque la hipoteca es un compromiso a 20 o 30 años, y quieren asegurarse de que vas a poder pagar durante todo ese tiempo.
Con contrato temporal, muchos bancos directamente no aprueban la hipoteca, o la condicionan a que tengas un co-titular con contrato indefinido. Algunos son más flexibles si llevas varios años en el mismo sector aunque hayas cambiado de empresa, pero no es lo habitual.
Si eres autónomo, la situación es diferente pero tampoco fácil. Suelen pedir dos o tres años de declaraciones de la renta que demuestren ingresos estables.
La verdad es:
Tener ahorros sólidos puede compensar parcialmente un perfil laboral menos estable. Si tienes el 30-40% del precio en ahorros, eso da más tranquilidad al banco. Pero no lo garantiza.
Si estás en esta situación, lo más útil es hablar directamente con varios bancos o con un bróker hipotecario. Cada entidad tiene sus criterios y las diferencias pueden ser grandes.
¿Puedo incluir el sueldo de mi pareja aunque no estemos casados?
Sí, puedes pedir la hipoteca con tu pareja sin estar casados. Los bancos admiten hipotecas entre dos titulares con independencia del estado civil. Lo que importa es que ambos figuren como titulares del préstamo y, en la mayoría de los casos, también como copropietarios de la vivienda.
Pedir la hipoteca juntos tiene una ventaja clara: los dos sueldos cuentan para calcular la capacidad de endeudamiento, así que podéis acceder a una hipoteca mayor de la que cada uno conseguiría por separado.
Pero hay algo que conviene tener claro antes de firmar: si la relación termina, la hipoteca sigue siendo de los dos. Salir de una hipoteca compartida no es sencillo ni barato. Hay que llegar a un acuerdo, y en muchos casos implica vender la vivienda o que uno compre la parte del otro con una novación o una nueva hipoteca.
No hace falta que los dos aportéis la misma cantidad ni que tengáis el mismo sueldo. La calculadora permite introducir ingresos conjuntos para ver qué precio máximo alcanzáis entre los dos.
¿Qué pasa si la calculadora me da una cifra muy baja, significa que no puedo comprar nada?
No necesariamente. Significa que con tu situación actual hay un límite claro, pero eso puede cambiar.
La calculadora calcula con los datos que le das en ese momento. Si el resultado te parece bajo, lo primero es entender qué lo está limitando. La herramienta te lo dice: si es el ahorro, si es la financiación o si son las deudas. Cada causa tiene una solución diferente.
Si te limita el ahorro, la palanca más directa es esperar y ahorrar más antes de comprar. Si te limita la financiación, reducir las deudas actuales puede cambiar bastante el resultado. Si el problema es el tipo de interés o el plazo, jugar con esas variables en la calculadora te da una idea de cuánto margen hay.
También puede ocurrir que el precio máximo que sale sea realista para unas ciudades y no para otras. En muchas zonas de España hay vivienda por debajo de 100.000 €. No siempre donde queremos vivir, pero comprar algo primero y mejorar después es una estrategia que mucha gente usa.
Una cifra baja no es un no. Es un punto de partida para saber qué tienes que cambiar.